最近几天，A股的房地产股票突然集体大涨，万科、保利这些大房企的股价直接冲到涨停，港股那边也跟着涨起来，大家说这是因为“房贷贴息1%”要来了，其实官方没有发布文件，也没有正式宣布，纯属市场自己在猜测，但资本不愿意等待政策落地就先动手了，他们赌的是政府这次会动真格的，用财政的钱来帮助买房人支付利息。
这事听着挺好，背后却是个解不开的难题，现在租房子的人每月交的租金，连银行放贷的成本都抵不上，比如在北京上海这些地方，租金回报率还不到2%，房贷利率却在3%以上，房东赚不到钱，买房的人不敢下手，银行也怕降低利息，一降息银行自己就要赔本，净息差已经降到1.31%，再往下降可能出大问题，所以只能靠贴息来解决，不动用银行的钱，让财政来补这个缺口。
有人计算过，全国现有的房贷总额有37万亿，如果全部补贴1%，一年就要支出3800亿元，这笔钱财政上根本承担不起，所以目前的试点政策只针对新购买的首套住房，并且只在武汉、南京、长春这样的大城市推行，比如长春从去年8月开始实施，效果很快就显现出来，下一个月新房销量增加了三成，武汉在今年9月跟进，10月份成交量直接翻了一倍，不过到了11月热度又慢慢降下来了，这说明仅靠补贴这一项措施，很难拉动整个房地产市场。
贴息这件事不是给大家发福利，而是精准地提供支持，武汉最高补贴两万元，长春三年内最多补贴三万元，二手房不适用，二套房也不行，只针对新建商品房，期限一般是一到三年，这说明政策是想刺激新的购房需求，而不是救助已有房贷的人，很多人以为自己符合条件，其实基本上轮不到，真正能享受这项政策的，是那些计划在2026年才首次买房的人，现在市场上讨论得很热闹，其实是在提前下注，并不是政策已经落实到位。
选择2025年底这个时间点，是因为明年就要进行“十四五”计划的中期考核，中央已经把扩大内需当作首要任务，从九月开始，各地陆续透出风声，正好赶在十二月经济工作会议之前，现在推出贴息政策，一方面为明年的经济增长寻找动力，另一方面也让地方的土地财政有所放松，和2023年发放消费券相比，这次的做法更加直接，不仅是为了刺激消费，更关键的是要稳住房地产，它占银行贷款的13.9%，银行最担心的就是资产价值下降，提供贴息等于是给银行一颗定心丸。
我觉得这次财政出手，其实是在帮银行兜底，表面上减轻买房人的压力，实际上是为了防止银行系统出问题，钱可能是中央和地方各出一半，通过发行超长期特别国债来筹钱，央行再配合买债，形成一个闭环操作，这样既不会增加赤字，又能把钱转到老百姓手里，听起来是个聪明的办法，但执行起来难度挺大，地方财政本来就紧张，能拿出多少真金白银，还得看后续怎么做。
网上有人说所有有房贷的人都能领补贴，这个说法是瞎传的，真实情况是百分之九十五的补贴都给了新买房子的家庭，那些已经还了两年以上贷款的老房贷人基本没机会拿到，大家别被情绪带着跑偏，现在市场涨得厉害是因为预期在炒作，一旦政策跟不上或者效果不好，很可能马上就回落，这不是牛市的起点，更像是政策出台前的预热阶段。
身边有朋友最近在考虑买房的事，听说贴息政策快来了，就赶紧去咨询中介，结果发现条件限制特别严格，不是每个人都能享受这个优惠，有人以为自己能省下几万块钱，实际上连基本要求都达不到，这种信息差距很容易让人一时冲动做决定，现在可以观望一下市场动态，真要行动的话，得先弄明白自己是否符合条件，别被市场的热闹气氛带着走。
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